Как можно заработать на недвижимости — практические советы

Одним из основных факторов, обуславливающих экономическую ценность недвижимого имущества, является возможность извлечения прибыли. Зарабатывать на недвижимости можно разными способами, каждый из которых обладает характерными преимуществами и недостатками. Таким образом, во многом риторический вопрос «как заработать на недвижимости?» сводится к вопросу «какой именно вариант заработка выбрать?».

Сдача недвижимости в долгосрочный найм

Сдача недвижимости в долгосрочный найм — один из наиболее распространённых способов заработка на собственной недвижимости

Сдача жилых помещений (как целых квартир, так и отдельных комнат) в долгосрочный найм — один из наиболее очевидных и распространённых способов заработка на недвижимости.

Данное обстоятельство обусловлено высоким спросом на жильё (особенно в крупных городах), а также минимальным уровнем трудозатрат со стороны владельцев недвижимости. Фактически для того, чтобы начать зарабатывать подобным образом, необходимо лишь найти нанимателя жилого помещения и заключить с ним соответствующий договор.

Основной же недостаток долгосрочного найма заключается в невысоком по сравнению с иными вариантами уровне дохода. Тем не менее долгосрочная сдача жилья внаём является довольно эффективным способом получения пассивного дохода — особенно в тех ситуациях, когда жилплощадь досталась безвозмездно (например, по наследству).

Посуточная сдача жилья внаём

Сдавая жильё посуточно, можно повысить уровень дохода в несколько раз

В отличие от долгосрочного найма, посуточная сдача гарантирует повышенный (согласно статистике — минимум на 25%) доход при тех же характеристиках жилья. Однако данный вариант более трудозатратен: собственник обязан следить за своевременным заселением и выселением жильцов, поддерживать в помещениях соответствующие санитарные условия, обеспечивать исправность бытовой техники и т. д.

Главный же недостаток посуточной сдачи сопряжён с особенностями поведения целевой аудитории — отдыхающей молодёжи, туристов, иногородних лиц — данной услуги: повышаются риски порчи имущества и/или обострения отношений с соседями. Однако вероятность наступления тех или иных нежелательных последствий минимизируется за счёт введения в договор найма дополнительных условий (сбор залога с нанимателей, фиксирование их паспортных данных и т. д.).

Обустройство и эксплуатация «доходного дома»

Для получения стабильного дохода можно приобрести или построить самостоятельно своего рода доходный дом

Данный вариант подразумевает приобретение либо самостоятельное возведение малоэтажного дома для обустройства в нём нескольких малометражных квартир и/или комнат (так называемый доходный дом), которые будут сдаваться внаём на долгосрочной либо краткосрочной, по модели гостиницы или хостела, основе.

Ключевое преимущество варианта заключается в высокой прибыли (до 1,5 тыс. руб. за 1 м² в месяц), размер которой обусловлен эффективным использованием внутренних площадей дома при сохранении удобства квартир для жизни. Большое количество сдаваемых помещений позволит извлекать достаточную прибыль даже при неполной заселённости дома.

Основной недостаток варианта заключается в сложности его реализации. Для обеспечения рентабельности потребуется вложить от 10 до 100 млн руб. (в зависимости от характеристик здания), требуемых как для возведения или покупки, так и для выполнения сопутствующих задач — решения юридических вопросов, подведения и/или обеспечения работы сетей инженерно-технического обеспечения и т. д.

Перепланировка жилья

Перепланировка большой площади объекта недвижимости может стать прибыльным делом, однако требует много времени и средств

Посредством грамотной перепланировки большой площади одного объекта жилой недвижимости (квартиры либо целого частного дома), владелец может получить в собственность несколько недорогих малометражных квартир для последующей их сдачи внаём. Увеличение ежемесячной прибыли (по сравнению со сдачей объекта до перепланировки) может достичь 100%.

Один из возможных вариантов реализации данной схемы включает в себя следующие этапы:

1. Квартира большой площади приобретается на вторичном рынке по программе ипотечного кредитования.
2. После перепланировки получившиеся малометражные квартиры сдаются внаём.
3. Плата по кредиту производится за счёт дохода от аренды.
4. По факту выполнения своих кредитных обязательств (как правило, через 10–15 лет), заёмщик становится полноправным владельцем недвижимости, уже окупив затраты и имея в собственности действующий бизнес.

Таким образом, подобные схемы могут осуществляться за счёт кредитных программ, фактически без вложения личных средств в значимых объёмах. Кроме того, эффективность данного способа повышается при покупке неликвидного жилья, зачастую реализуемого с большой скидкой.

Недостатки же означенного варианта прежде всего заключаются в высокой сложности его реализации. Необходимо соблюсти многочисленные законодательные нормы, действующие в отношении всей сопутствующей деятельности, а также иметь соответствующий практический опыт произведения строительных и ремонтных работ.

Сдача коммерческих помещений в аренду либо субаренду

Аренда либо субаренда коммерческих помещений — довольно востребованная ниша для получения стабильного дохода

Данный способ подразумевает покупку либо аренду объектов недвижимости коммерческого назначения (гаражей, торговых площадей, складов, офисных или производственных помещений) для последующей их сдачи в аренду либо субаренду соответственно.

Коммерческая недвижимость всегда пользуется спросом (прежде всего — среди представителей малого и среднего бизнеса), тем самым обеспечивая стабильный доход арендодателя.

Среди ключевых недостатков подобной деятельности выделяются:

• снижение эффективности (потеря клиентов с последующим уменьшением прибыли) в периоды экономического спада и/или нестабильности;
• высокая трудозатратность — арендодатель объекта обязан следить за техническим состоянием сдаваемых помещений и оперативно реагировать на любые отклонения ситуации от нормы;
• низкая ликвидность (сложность последующей продажи) некоторых сдаваемых объектов.

Как заработать на перепродаже жилья

Перепродажа недвижимости позволит получить доход, однако такой способ заработка довольно энергозатратен

Как следует из определения, данный вариант заработка заключается в покупке недвижимости с целью её последующей продажи с наценкой.

Схематический порядок действий состоит из следующих этапов:

1. Мониторинг рынка с целью поиска недорогой недвижимости (продаваемой срочно, без ремонта и т. д.).
2. Нахождение подходящего объекта, анализ перспективности его перепродажи (в учёт берутся расположение, технические характеристики, развитость окружающей инфраструктуры, общий спрос на подобные объекты по региону и т. д.).
3. Покупка и подготовка (капитальный или косметический ремонт) объекта.
4. Реализация объекта (самостоятельно либо через риелтора).

Согласно статистике, рентабельность подобных операций с недвижимостью в среднем достигает значения в 40%. Основные же недостатки заключаются в сравнительно высокой длительности вышеперечисленных этапов, а также в возможном риске заключения сделок с недобросовестными продавцами.

Перепродажа земельных участков

Перепродажа земельных участков не требует таких усилий и затрат, как при перепродаже недвижимости

Один из наименее трудозатратных вариантов, позволяющих извлечь прибыль без строительства.

Порядок действий во многом схож с вышеозначенной процедурой перепродажи и включает в себя:

1. Мониторинг рынка и поиск перспективной земли (назначение — под объекты индивидуального жилищного строительства, сельскохозяйственную деятельность и т. д.).
2. Покупку и ожидание повышения цены на землю.
3. Продажу земли при поступлении выгодного предложения.

Главный недостаток рассматриваемого варианта заключается в сложности прогнозирования динамики изменения цен на землю, поскольку в данном случае действует большое количество (в том числе — не взаимосвязанных и нередко случайных) факторов. В некоторых ситуациях земля дорожает в течение длительного времени, в других же может быстро потерять в цене.

Инвестирование в строящееся жильё

Покупка квартир в строящемся жилье — довольно выгодный способ заработка, однако имеет свои подводные камни

Данный вариант заключается в покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме до его ввода в эксплуатацию. Квартира может быть приобретена на любом из этапов строительства. Цена подобной недвижимости напрямую зависит от этапа строительства — чем раньше куплена квартира, тем она дешевле. После введения дома в эксплуатацию квартира может быть перепродана либо сдана внаём.

Согласно данным статистики, выгода от покупки жилья на ранних этапах строительства достигает 80% по сравнению с ценой аналогичных объектов, реализуемых после ввода здания в эксплуатацию.

Основной недостаток варианта — риск «заморозки», либо полной отмены строительства на любом из этапов. При этом также существует вероятность необратимой потери вложенных средств. Однако подобные риски частично компенсируются возможностью анализа обстановки (репутации организации-застройщика, источников финансирования строительства, наличия государственных гарантий и т. д.), позволяющего предугадать нежелательный исход до вклада своих средств.

Самостоятельное строительство частных домов для продажи

Прибыль с продажи самостоятельно построенного жилья довольно высока и составляет от половины до полной его стоимости

Преимущество данного варианта заключается в том, что себестоимость самостоятельного возведения на порядок меньше по сравнению с ценой готовых объектов. Выгода, извлекаемая при продаже самостоятельно возведённой недвижимости, варьируется в пределе от 50 до 100%. При этом минимизируется вероятность наступления большинства рисков, обусловленных действиями третьих лиц (посредников, подрядчиков и т. д.). Необходимые же инвестиции могут быть привлечены со стороны, например, путём кредитования.

Эффективность обозначенной деятельности напрямую зависит от многих факторов:

• наличия практического опыта в строительстве и/или управлении подобными процессами;
• понимания механизмов рынка малоэтажной недвижимости по целевому региону;
• умения эффективно реагировать на изменения тех или иных показателей рынка.

Оказание риелторских услуг

Имея навыки работы с недвижимостью, можно зарабатывать, не имея её в собственности

Данный вариант позволяет зарабатывать на недвижимости, не имея её в собственности. Фактически риелторская деятельность сводится к сопровождению сделок с недвижимым имуществом, будь то сдача в аренду, найм или купля-продажа. Ставка риелтора достигает значения в 3% от стоимости одной сделки.

Условия эффективности ведения риелторской деятельности — наличие развитых коммуникативных навыков, а также умение анализировать рынок недвижимости и оперативно реагировать на его изменения.

Присущие каждому из вышеобозначенных вариантов преимущества и недостатки проявляются в большей или меньшей степени в зависимости от имеющихся условий — наличия недвижимости в собственности, размера стартового капитала, рыночной ситуации, а также желания (либо нежелания) вести активную деятельность в данной сфере. Таким образом, заработать на недвижимости можно лишь руководствуясь подробным бизнес-планом, составленным на основании результатов анализа имеющихся условий.